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Perspectives immobilières en Thailande

Le marché immobilier thaïlandais 

La Thaïlande a de nombreux atouts pour les acheteurs étrangers de biens avec ses plages immaculées, l’incroyable hospitalité du peuple thaïlandais ainsi que l’infrastructure et le développement en cours. La demande sera toujours forte pour le logement abordable pour les personnes et les étrangers retraités qui désirent une deuxième maison dans le Royaume.

Les perspectives au 1er trimestre de 2014, publié par le Bureau du Conseil économique et développement social national de la Thaïlande sont les suivantes:

  • La croissance économique a progressé de 5,3% en 2014.
  • Le secteur de l’immobilier – élargi de 4,4% en raison d’une augmentation de la demande de logements qui a continué à rester forte ainsi qu’une disponibilité de prêts personnels pour l’immobilier.
  • Transferts ou relations avec l’immobilier – A Bangkok et les environs seuls ont augmenté de 14,1%.
  • Nouvelle construction -Pour  répondre aux demandes et construction de biens immobiliers a augmenté en raison d’une augmentation de crédit étendu aux développeurs de 15,4% et 6,9% pour les nouveaux projets.

Promulgation de la loi sur les entreprises étrangères (FBA)

En 2007, le gouvernement de l’époque a proposé des amendements à la Loi sur les entreprises étrangères (FBA) (1999) qui pourrait causer un impact énorme à l’investissement. Le FBA restreint les droits des étrangers de posséder ou exploiter certaines entreprises en Thaïlande. Les modifications proposées vise ce qui suit:

  • Les modifications proposées permettraient de restreindre les participations et droits de vote à 49 pour cent dans la liste One et Two Liste de la loi (entreprise liée à la culture thaïlandaise ou la sécurité nationale). Les entreprises opérant sous Liste Trois sont exemptés de l’amendement proposé (généralement considéré dans l’industrie de service).
  • Beaucoup d’étrangers ont utilisé des structures de société prête-nom de posséder leurs propriétés. Ces structures ont souvent des droits de vote de plus de 49 pour cent et peuvent avoir des objectifs relevant de la liste Un ou Deux Liste. Une inspection des documents de l’entreprise peut être fait par votre avocat pour examiner son état de fonctionnement dans le cadre du FBA.

Il est important de noter que ces amendements n’a pas été signé dans la loi. Une simple restructuration serait nécessaire pour se conformer à la nouvelle loi une fois qu’elle aura été promulguée. Lire la suite sur le FBA et d’avoir votre avocat vous conseille en conséquence.

Certains propriétaires immobiliers étrangers en utilisant les structures des candidats ont des craintes au sujet de la légalité de leurs avoirs immobiliers si elle était simplement dans le but de se soustraire à la règle générale interdisant la propriété étrangère des terres.

Quels sont les meilleurs endroits pour acheter un bien de placement à l’étranger?

Beaucoup de gens rêvent de prendre leur retraite dans un endroit ensoleillé ou à l’étranger, mais le nombre de pays disponibles dans lequel un investisseur peut acheter une propriété en pleine expansion, et le nombre d’acheteurs disponibles à travers le globe-aussi où la hausse de la valeur peuvent être trouvés ? 

Il ya un certain nombre de pièges dans lesquels l'investisseur regardant immobilier à l'étranger peuvent tomber
Il ya un certain nombre de pièges dans lesquels l’investisseur regardant immobilier à l’étranger peuvent tomber

Les meilleurs pays à investir en ce moment sont, selon Angela Morelis, de Keller Williams agent immobilier, l’Espagne, le sud de la France et la Turquie. Certes, les prix en Espagne et la France avaient baissé considérablement, mais sont maintenant stabilisés et les propriétés semblent être une bonne valeur.

Pour ceux qui recherchent un peu plus loin, Koh Samui en Thaïlande est une très bonne valeur. tandis que le Canada offre un bon niveau de vie.

Simon Padgett de Keller Williams au Royaume-Uni dit de la propriété à Koh Samui, «En termes de valeur pour l’argent, si vous étiez à regarder une maison de taille immobiliers comparables dans certaines des destinations européennes les plus raffinés, vous seriez à la recherche à payer trois ou quatre fois cette valeur. Ceci est la raison pour laquelle l’île a attiré des opérateurs reconnaissables comme Six Senses, Four Seasons et, plus récemment, l’ouverture du Conrad Hilton. 

Alors, quels sont les facteurs clés pour l’investisseur privé? 

1) Vérifiez que vous utilisez un avocat accrédité, couvert par une assurance professionnelle, qui parle la même langue que vous. Si possible, utilisez un avocat qui a également un bureau en Europe.
2) Assurez-vous que vous savez combien les frais totaux de l’avocat sont, y compris la TVA, et tous les autres frais juridiques liés à l’achat.
3) Est-ce que la propriété à la permission de planification / de bâtiment. Si non, sont-ils obligatoires? Erreurs dans ce domaine a nui aux perspectives de beaucoup de gens au cours des dernières années, comme les règlements d’urbanisme peuvent varier énormément.
4) Assurez-vous que vous savez à l’avance de tous les impôts nationaux et locaux qui doivent être payés dans le cadre de l’achat.Assurez-vous de connaître tous les frais généraux annuels de la propriété, y compris les impôts nationaux et locaux.
5) Y a t-il un registre des terres dans le pays que vous achetez votre propriété? Si non, comment savez-vous que vous achetez la propriété du propriétaire? Si il n’y a pas un registre des terres, où est votre propriété enregistré?
6) Comment pouvez-vous être certain que toutes les dettes sur la propriété ont été effacés?
7) Utilisez un arpenteur, couvert par une assurance professionnelle, pour vous assurer que vous savez à propos de l’état de la propriété.
8) Après votre achat, assurez-vous que la propriété est assuré.
9) Si vous achetez un appartement, assurez-vous que vous êtes au courant au sujet de combien les frais de service sont.

Assurez-vous que vous êtes au courant au sujet de combien les frais de service peuvent augmenter. Assurez-vous que vous savez à quel point des zones communes les frais de service est responsable de – la structure, toit, etc. Sont-ils dans un état raisonnable ou est-il un projet de loi de réparation substantielle dans un avenir proche (l’inclure dans le mémoire de votre arpenteur).

Prévisions de nouveaux prêts immobiliers à augmenter malgré une économie atone

Malgré le ralentissement économique nationale, de nouveaux prêts de logement dans le secteur bancaire devrait atteindre cette année BT600 milliards, comparativement à Bt575 milliards l’an dernier, grâce à de faibles taux d’intérêt, les prix résidentiels stables et des campagnes intéressantes offertes par les développeurs, dit Kitti Patpongpibul, président de la Association de financement du logement.

Même si les prêts financement à la consommation a connu une croissance plus lente, les prêts immobiliers au premier semestre a connu une croissance saine, avec des encours de prêts hypothécaires dans le secteur bancaire atteindre BT3 trillions de 30 Juin, à partir Bt2.89 billions à la fin de Mars.

“Le la croissance des prêts de logement reflète la demande réelle et de pouvoir d’achat, même si les banques ont resserré [critères de prêt] au milieu du ralentissement économique “, at-il dit hier.

Les perspectives pour les prêts de logement dans la seconde moitié suggère l’expansion, avec une croissance résidentielle attendu dans la centrale zone de Bangkok et des provinces voisines, at-il ajouté.

Les prix des logements dans ces domaines sont élevés, ce qui entraîne le potentiel d’expansion hypothécaire valeur, at-il dit.

L’environnement en vigueur de taux d’intérêt bas, couplé avec l’offre de logements limitée, signifie que les développeurs sont en concurrence intensivement pour sécuriser les clients, tandis que les biens est un moyen de l’investissement chez les personnes qui ont suffisamment d’épargne, qui tous les points de nouveaux prêts de logement cette année étant supérieur à celui de 2014, a déclaré Kitti.

Une moyenne de prêts 2 pour cent non performants dans l’industrie des prêts hypothécaires résidentiels, et un taux de rejet maison-prêt de 20-30 pour cent, sont considérés comme des figures normales, a déclaré le président de l’association.

Toutefois, la capacité d’endettement de remboursement des personnes est dans un grand nombre de cas, un facteur négatif pour ceux qui veulent accéder à un prêt de la maison, dit-il.

L’association et Accueil Guide de l’acheteur a annoncé hier l’organisation conjointe de trois événements annuels – “NPA et de la revente 2015», «Home Loan & crédit à la consommation 2015» et «Expo accession à la propriété 2015 “-. qui se déroulera simultanément à partir de Août 20-23 dans le but de renforcer la demande sur le reste de l’année

promotions spéciales

Six des banques du pays vont participer, offrant des promotions spéciales aux personnes intéressées à faire un achat résidentiel.

Pendant ce temps, Siam Commercial Bank a déclaré une augmentation importante du taux de rejet hypothécaire application à la banque avait été trouvé entre les PME (petites et moyennes entreprises), les propriétaires, plutôt que chez les travailleurs salariés.

Au cours de la première moitié de l’année, le taux de rejet de SCB parmi les PME clients ont augmenté de 34 pour cent de 19 pour cent l’an dernier, tandis que le taux de rejet chez les travailleurs salariés a légèrement augmenté, passant de 15 pour cent à 17 pour cent.

L’augmentation liée aux PME a levé l’ensemble de SCB de taux de rejet de prêts au logement au premier semestre à 23 pour cent, contre 20 pour cent l’an dernier, a déclaré Pikul Srimahunt, la tête de prêts hypothécaires et de petits produits des PME. de la banque

La charge financière accrue sur les emprunteurs a mangé dans leur capacité remboursement de la dette, dit-elle.

Le plus grand prêteur hypothécaire parmi les banques commerciales Uni attend de nouveaux prêts au logement de croître de 6 pour cent cette année, at-elle ajouté.

SCB cible de nouveaux prêts au logement de BT120 milliards sur l’année, après avoir progressé BT57 milliards durant le premier semestre.

En fin d’année, ses encours de crédits immobiliers devraient avoir augmenté de Bt570 milliards, de Bt550 milliards l’an dernier, a déclaré Pikul.

L’investissement immobilier à Samui

Koh Samui est aujourd’hui une destination de vacances de renommée internationale, avec des visiteurs et des investisseurs de partout dans le monde. Les expatriés britanniques et Hong Kong représentent le plus grand nombre d’acheteurs de propriété, suivie par de nombreux investisseurs, asiatiques, australiens et américains européens. Le nombre de visiteurs plus âgés les plus aisés qui viennent à Samui a également augmenté rapidement. Soulignant les perspectives prometteuses pour Samui est le fait que les groupes hôteliers de luxe tels que, Le Four Seasons, Ibis et Sila Evason, ont récemment choisi Koh Samui, par opposition à la destination plus mature de Phuket. Avec plus de 150 excellents hôtels et Spa Resorts, restaurants, deux parcours de golf de 18 trous, Koh Samui a développé pour une destination vraiment haut de gamme pour les vacances. Le nombre de visiteurs en provenance des pays asiatiques est également en augmentation en raison de l’amélioration des liaisons aériennes. Vous pouvez déjà prendre un vol direct à Samui de Hong Kong, de Singapour et de Kuala Lumpur. Cette transformation en une destination de vacances haut de gamme internationale se reflète dans le marché de l’immobilier où les prix ont augmenté de façon spectaculaire, au cours des dernières années.

L’île est unique, en ce qu’elle offre les conditions nécessaires d’une destination développé, mais conserve toujours la sensation d’une île tropicale romantique, contrairement à Phuket, qui est reliée au continent par un pont court. Samui fournit le luxe, la vie moderne dans un cadre romantique de l’île. Les lois existent aussi dans Koh Samui qui ont eu un effet très positif sur contraignant sur le développement, protégeant ainsi l’environnement. Par exemple, les bâtiments peuvent généralement pas dépasser 12 mètres de hauteur, ce qui a empêché l’île à partir d’un horizon de grande hauteur, à nouveau, contrairement à Phuket et aussi Pattaya.

Koh Samui, dans les mois à venir sera également atteindre le statut de ville par le gouvernement thaïlandais, ce qui conduira à un budget plus important étant alloué, donc plus grand investissement en capital, l’amélioration de la qualité des infrastructures sur l’île. Une meilleure infrastructure, comme les écoles, les hôpitaux et les liaisons de transport, ainsi que des installations de loisirs, comme le golf et les cinémas, font de cette île un endroit viable et attrayant pour vivre en semi-permanente ou de façon permanente. Cela se reflète dans le nombre croissant d’expatriés, généralement aisés , ce qui a un impact très positif sur les prix de l’immobilier.

Du point de vue de l’investissement, Samui reste également assez bon marché par rapport à  l’Espagne et le Portugal, qui ont toujours été l’endroit le plus populaire pour les acheteurs européens. Cette valeur est encore plus évident lorsque vous comparez Samui à Hong Kong et à Singapour, où la terre est particulièrement coûteuse.

Un facteur clé, derrière le marché immobilier des îles est sa valeur globale considérable, par rapport à d’autres destinations de vacances.Les excellents rendements peuvent être atteints par le marché de la location de villas à Samui ,de luxe. On estime que sur Samui, les investisseurs peuvent se pencher sur les rendements de 8-10% par an, tandis que de nombreuses autres destinations alternatives offrent 4-6%, principalement en raison de hausses de prix rapides.Le rendement sur les locations d’appartements à Samui est sensiblement le même que pour les maisons et villas.

Le fait que Samui est maintenant une destination internationale signifie également que les prix de l’immobilier sont moins vulnérables aux récessions dans un seul marché. Par exemple, contrairement à Bangkok, Samui serait largement affectée par une baisse des prix de l’immobilier thaïlandais, sauf si cela a affecté les acheteurs internationaux.

De toutes ces façons, Samui a beaucoup de choses pour elle seulement en termes de fondamentaux financiers tandis que les moyens d’une maturation du marché que l’investissement immobilier ici ne concerne plus le même niveau de risque par rapport à il y a quelques années.

 

Attention ! Contrôle sur les compagnie détenue par des étrangers

Quatre entreprises de Phuket vont bientôt faire face à une enquête approfondie par le département des enquêtes spéciales pour éventuellement contourner la Loi sur les entreprises étrangères en laissant candidats thaïlandais détiennent une participation majoritaire.

Le ministère du Commerce va ensuite vérifier ces cas à Chiang Mai.

Pongpun Gearaviriyapun, directeur général du Département du développement des affaires du ministère, a déclaré la semaine dernière que trois entreprises ont été trouvées opérant dans le tourisme et l’un dans l’immobilier. Les étrangers sont interdits de détenir plus de 50 pour cent de ces entreprises.

En coopération avec le DSI et le ministère du Tourisme, le ministère a enquêté sur plus de 80 entreprises suspectes dans la province de Phuket et déterminé que quatre entreprises étaient très susceptibles d’avoir enfreint la loi.

Dans le cadre de l’enquête, le ministère a demandé aux actionnaires de ces sociétés pour parler à ses juristes.

Le département interrogera également les directeurs des entreprises et d’examiner leurs dossiers. S’ils ont commis des infractions, leurs cas seront transmis a des fins de poursuites.

Les délinquants, les étrangers et les candidats locaux, pourraient faire face à une amende de Bt100,000-Bt1 millions et / ou trois ans de prison. Si l’entreprise ne corrige pas sa structure d’actionnariat, il sera également condamné à une amende Bt10,000-50,000 une journée jusqu’à ce qu’il se conforme à la loi.

Le ministère a vérifié dans Bangkok, Pattaya, Samui et Hua Hin et a constaté plus de 10 cas suspects de candidats, qui sont actuellement examinées dans le cadre du processus judiciaire.

Travailler avec le ministère du Tourisme et de la DSI, le département est étroitement surveillé l’industrie du Voyage de cette année pour prévenir les cas de candidats, qui pourraient affecter la stabilité nationale, l’économie et la société.

En vertu de la Loi sur les entreprises étrangères de 1999, la Thaïlande ne permet pas des intérêts étrangers de détenir plus de 50 pour cent de certains types d’entreprises, tels que les télécommunications, l’usinage du riz, le développement immobilier, les médias et les services touristiques. Cependant, certains étrangers ont utilisé des ressortissants thaïlandais en tant que candidats pour exécuter ces entreprises.

Les entreprises énumérées à l’annexe III de la FBA couvrent celles dans lesquelles les Thaïlandais ne sont pas encore prêts à rivaliser avec les étrangers. Entreprises protégées pour les Thaïlandais comprennent ceux dans les secteurs du détail et de gros.

Bien qu’il est rigoureusement supervise la structure de l’actionnariat des entreprises, le département suggère que les entreprises enregistrent avec le département juridique, tandis que toute entreprise voulant se livrer à une entreprise liée au tourisme devra également inscrire et obtenir une licence d’exploitation du ministère du Tourisme.

Cette mesure rigoureuse vise à protéger les voyageurs de se faire arnaquer par les entreprises sans scrupules.

Consulter toujours des cabinets d’avocats qui ont pignon sur rue et cela depuis longtemps…